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Pourquoi choisir l'hypothèque inversée

  • Bruno Leblanc
  • 29 février 2008

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L'hypothèque inversée, pour ceux qui ne veulent vraiment pas quitter leur résidence
Immobilier. Cette stratégie de financement réservée aux personnes de 60 ans et plus reste très contestée.

La forte hausse de la valeur de votre maison fait de cet actif un réservoir d'épargne important, surtout si vous êtes retraité et que votre résidence est libre d'hypothèque.

Or, qui dit augmentation de la valeur d'une maison dit aussi augmentation des taxes foncières, à laquelle s'ajoute la hausse des coûts d'énergie, d'entretien, etc. Pour bien des retraités qui ne peuvent plus assumer cette pression sur leurs finances, la vente de leur propriété devient inévitable, Or, il y a une autre option : l'hypothèque inversée.

Un prêt sans mensualités

On peut contracter une hypothèque inversée dès qu'on atteint 60 ans.

Les critères d'admissibilité sont simples. Le prêteur ne pose aucune question concernant vos revenus, votre santé ou la qualité de votre crédit.

Ce qui l'intéresse : votre âge, la valeur marchande de votre maison et son emplacement. Ces données en main, le prêteur vous octroie un prêt représentant entre 10 et 45 % de la valeur marchande de votre propriété, jusqu'à concurrence de 500 000 $.

Tant que vous vous habitez la même maison, le prêteur n'exigera pas le remboursement du capital ni le paiement d'intérêts. L'intérêt est calculé à partir de votre solde hypothécaire et vient gonfler celui-ci. Ce solde ne cesse donc de croître, d'où l'expression "hypothèque inversée".

Avec le temps, il est même possible que le solde de votre hypothèque dépasse la valeur marchande de votre maison. Rassurez-vous, ce n'est pas votre problème : le prêteur assume ce risque. Au pire, ce sont vos héritiers qui ne toucheront rien à la vente de votre maison.

Un deuxième acteur sur le marché québécois

Puisque le prêteur prend des risques, il veut être rémunéré en conséquence. Ainsi, le coût du financement d'une hypothèque inversée peut être de 3 % plus élevé que celui d'une hypothèque traditionnelle.

Il faut y ajouter de nombreux frais, entre autres pour l'évaluation et la recherche de titres de propriété, l'administration et la quittance (une hypothèque inversée peut être uniquement une hypothèque de premier rang). Les frais de mise en place du programme peuvent atteindre 3 000 $, selon Daniel Lebeuf, directeur des services aux particuliers à la Banque de Montréal.

Au Québec, le principal fournisseur d'hypothèques inversées est Canadian Home Income Plan Corporation (CHIP). Cette société est le chef de file du secteur au Canada depuis 20 ans.

Le programme de revenu résidentiel CHIP exige présentement un taux de 8,75 % et est assorti de plusieurs modalités. "Après trois ans, nous accordons un rabais de taux de 0,25 % par an pendant quatre années consécutives", précise Éric Bisaillon, directeur général de CHIP pour le Québec et les Maritimes.

Les frais de mise en place du programme CHIP sont de 1 485 $ (sans compter l'évaluation de la propriété, qui coûte environ 300 $). Ces frais sont relativement élevés, la concurrence étant très faible dans ce créneau au Québec.

Toutefois, un nouvel acteur lorgne le marché. "Nous prévoyons couvrir le Québec d'ici l'automne 2008", confirme Nick DiRenzo, pdg de Seniors Money, une entreprise néo-zélandaise établie en Ontario depuis septembre dernier. Seniors Money propose un taux variable de 7,25 %. Les frais initiaux sont de 1 275 $ (y compris l'ensemble des frais, dont ceux d'évaluation).

Contrairement à CHIP, Seniors Money n'impose aucune pénalité en cas de remboursement hâtif du solde hypothécaire (ces pénalités peuvent représenter jusqu'à 10 mois d'intérêt chez CHIP si le prêt est remboursé dans les trois premières années).

Dans tous les cas, l'emprunteur doit obtenir un avis juridique indépendant qui lui coûtera entre 300 et 400 $.

Un produit qui soulève des critiques

Les hypothèques inversées ne font pas l'unanimité.

"À un coût supplémentaire de 3 %, c'est un scandale d'effriter ainsi son capital", estime Éric Brassard, Associé chez Brassard, Goulet & Yargeau.

"Je ne dis pas qu'il ne faut jamais utiliser ce produit, mais ce sont des personnes qui ont mal planifié leur retraite qui doivent se résoudre à cette option", soutient-il.

"L'hypothèque inversée peut avoir sa place, mais il s'agit plus d'une question de qualité de vie que d'une question financière", soutient M. Lebeuf. Selon lui, le programme CHIP est intéressant pour un individu qui attache une valeur émotive à sa résidence.

Pour sa part, le pdg de Seniors Money affirme que les gens ont une perception erronée de l'hypothèque inversée. La réalité moderne fait en sorte que "les aînés vivent plus vieux et ont un style de vie plus actif. Ils doivent financer ce style de vie", explique M. DiRenzo.

"Non seulement les gens arrivent à la retraite endettés, mais ils ont moins d'épargne que les générations précédentes, dit M. Bisaillon, de CHIP.

"Or, 77 % de l'actif des aînés se retrouve immobilisé dans leur maison. L'hypothèque inversée est une façon de libérer cette valeur pour en profiter", ajoute-t-il.

Pour la majorité des aînés, l'hypothèque inversée n'est pas une solution intéressante, juge Karine Genest, directrice des programmes à la Fédération de l'âge d'or du Québec.

"Il s'agit d'un emprunt. Or, s'endetter lorsqu'on n'a pas la capacité d'indexer son revenu représente un stress pour les aînés", explique-t-elle.

D'ailleurs, l'hypothèque inversée reste un produit marginal : CHIP n'en a accordé que pour 800 millions de dollars depuis sa fondation dans les années 1980.

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