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Que faire lorsque le chalet prend plus de valeur que la maison

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Le chalet peut être désigné comme résidence principale. Photo: Bloomberg.

Saviez-vous que vous pouvez profiter au maximum de la plus-value d’une de vos propriétés à moindre coût fiscal?

En effet, si l’une de vos propriétés prend de la valeur plus rapidement que l’autre et que vous avez à vous départir de l’une d’entre elles, vous pouvez envisager une stratégie fiscale vous permettant de réduire la facture fiscale résultant de la vente de votre bien immobilier.

La règle générale veut que le gain en capital réalisé lors de la vente de la résidence principale ne soit pas imposable... mais tout n’est jamais aussi simple en fiscalité. Il faut s’assurer que l’immeuble désigné comme résidence principale respecte les critères applicables à la désignation de résidence principale.

Principaux critères de «résidence principale»

Afin d’être exempté à 100% sur le gain en capital, il faut :
• S’assurer que l’immeuble vendu peut être désigné comme résidence principale pour chaque année de détention où le particulier ou son conjoint en était propriétaire.
• Depuis 1982, un contribuable et son conjoint ne peuvent désigner qu’un seul bien comme résidence principale pour une année d’imposition donnée.
• De façon générale, il faut que le particulier en soit propriétaire, seul ou conjointement avec une autre personne pour l’année de désignation.
• La superficie du terrain ne doit pas excéder un demi-hectare, soit environ 50 000 pieds carrés ou 5 000 mètres carrés.
• Il faut que le contribuable, son conjoint, son ex-conjoint ou son enfant ait «normalement habité» dans l’année en question le logement que l’on veut désigner comme résidence principale.


La plus-value du chalet

La détermination comme logement «normalement habité» au cours de l’année par une personne doit s’appuyer sur les faits propres à chaque cas. Même si une personne habite un logement pendant une courte période de l’année, cela suffit pour que le logement respecte la notion de «normalement habité».

Par exemple, une résidence saisonnière peut se qualifier même si la personne ne l’occupe que pendant les vacances, pourvu que le bien n’ait pas été détenu principalement dans le but d’en tirer ou de lui faire produire un revenu. Un particulier ayant à la fois une maison et un chalet pourrait choisir de désigner son chalet comme résidence principale et profiter ainsi de la plus-value supérieure de celui-ci par rapport à sa maison.

Par exemple, en 2008, un particulier vend sa maison acquise en 1985 et réalise un gain en capital de 65 000$. Il détient aussi une résidence d’été bien située aux abords d’un lac, résidence acquise la même année que sa maison et qu’il a toujours utilisée personnellement. Il évalue à 150 000$ la plus-value potentielle sur cette résidence depuis l’acquisition.

En 2008, ce particulier peut choisir de ne pas désigner sa maison comme résidence principale et attendre la vente de sa résidence d’été afin de désigner celle-ci comme résidence principale pour chaque année de détention depuis 1985, ce qui pourrait être à son avantage, compte tenu du gain accumulé plus important. Il devrait alors déclarer son gain de 65 000$ et en inclure 50%, soit 32 500$, dans ses revenus de 2008 relativement à la vente de sa maison.


Autres situations possibles

Enfin, il arrive des situations où le particulier ne peut désigner un immeuble comme résidence principale pour toutes les années de détention notamment lorsque, pour certaines années, il désigne un autre immeuble comme résidence principale. Dans ce cas, une partie du gain en capital est imposable en proportion du nombre d’années où le bien ne peut être désigné comme résidence principale sur la durée totale de détention.

La partie exemptée est calculée comme suit : Gain x (nombre d’années où le bien est désigné comme résidence principale + 1) divisé par le nombre d’années de détention du bien. Il s’agit donc d’un test annuel, mais pour lequel on informe les autorités fiscales que lors de la disposition (réelle ou réputée). Il devient donc important de bien analyser toutes les possibilités relatives à la situation applicable.

Afin de s’assurer d’effectuer le bon choix, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste, un planificateur financier ou autre professionnel qui connaît bien les règles applicables à la désignation comme résidence principale.

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